目前位置 > 叢書 > 房市激盪五十年

房市激盪五十年

定價:450元 會員價: 356元

 回首台灣房市過去五十年的發展,各都會區房價與營建類股的股價幾度大幅起落,這段歷程能帶給我們什麼樣的自住置產與投資啟示?作為全台灣最資深的估價師之一,中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長卓輝華在二十餘年前就曾針對台灣房市發展提出專書進行分析,一度是房市從業人員與大學相關系所人手一本的不動產聖經。

 在2014年,卓輝華完整回顧台灣半世紀來的房市歷程,並推出新書「房市激盪五十年」帶領讀者一舉回顧1961年以來,台灣房市從台北市每坪房價三千七百元開始,經過幾波震盪,甚至度過慘淡的失落十年之後,在全球資金狂潮帶動下,出現了實價登錄每坪二百九十萬以上歷史新高房價的完整歷程。

 作為估價界菁英,卓輝華也同步關注地價變動帶來的影響。新書裡對作為全台房價指標的信義計劃區,在近三十年來地價上漲高達五十五倍等土地價格變動情況也有分析。此外,包括預售制度的崛起,營建類上市上櫃公司的浮沈,不動產證券化,北中南都會核心區的發展,以及房市景氣循環與相關政策演變,書中都有深度分析評論。

 在房價高漲的時代,透過卓輝華深刻觀察與回顧台灣房市發展歷程,不僅能夠讓民眾了解過去房市各種變化的原因,更能藉此判讀未來房市的可能演變趨勢,掌握最佳置產與獲利契機,成為高房價時代裡,人人必讀的房地產關鍵訊息。

 作者簡介

 卓輝華 博士

 1959年出生於台灣,獲得政治大學地政學系博士學位,具備中華民國不動產估價師、英國皇家特許測量師學會資深會員(FRICS)資格。目前擔任中國土地改革協會理事長與RICS (英國皇家特許測量師學會) 台灣分會籌備會會長。身為宏大不動產估價師聯合事務所創辦人,卓輝華也擔任此事務所的合夥估價師暨所長。除了在估價與地政領域累積了豐富經歷外,他還

是中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員,曾經擔任中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長、行政院國家資產經營管理委員會委員、中國土地估價師協會顧問(大陸)等。

 全書目錄目錄

推薦序

作者序

導讀

 第一章 1970年之前的市場初創期

 1.1 台北房價每坪3,700元

 1.2 第一波房地產市場景氣高峰期

   專題1   都市土地漲價歸公 非都市土地漲價歸私

 1.3 第一波房市繁榮原因探索

 1.4 第一波房地產政策調控

   專題2   空地稅   抑制土地投機有利工具

   專題3     第一、二代新市鎮開發

 第二章 兩次能源危機時的市場成長期

 2.1 退出聯合國前後的低迷市場

   專題4   1970年代 都市化快速成長期

2.2 莊敬自強 處變不驚 預售房屋登場

   專題5   預售房屋的肇始

 2.3 第一次全球能源危機的房價狂飆

   專題6 國家總動員法 限建限價

 2.4 第二波房市景氣高峰原因

 2.5 經濟急凍與政策調控 重挫房市

   專題7   預售制度初創期的糾紛型態

 2.6 類似不動產證券化產品首次出現

 2.7 全面展開非都市土地管制

 2.8 客廳即工廠年代 房價溫和上漲  

 2.9 全面實施平均地權

 2.10 十大建設完成 帶動市場復甦

   專題8 十大建設

 2.11 第二次全球能源危機的房價狂漲

 2.12 台北市房價 突破每坪十五萬元

 2.13 經濟成長與通膨壓力   拉升第三波景氣高峰

 2.14 第三波政策調控 第一代建商存亡之秋

 2.15 第三波房地產景氣衰退分析

 第三章 經濟政治解嚴後的市場狂飆期

 3.1 首次小型金融風暴

 3.2 景氣落底 輔導房地產業健全發展

 3.3 解決預售問題 設立建築經理公司

 3.4 促銷餘屋 房屋仲介業興起

 3.5 政治經濟解嚴 情勢大好

   專題9   台北市西門町沒落 東區商圈興起

 3.6 台灣錢淹腳目的全民投資年代

 3.7 全台房價 兩年漲四倍

 3.8 第四波房地產景氣高峰成因

 3.9 房地產界的二二八事件

   專題10 無住屋團結組織夜宿忠孝東路[1]

 3.10 股市萬點落底 第一次全國土地會議

 3.11 第四波房市衰退的政策調控

   專題11   1980年代末期不肖房仲代銷業購屋騙數

 第四章 房地產泡沫與失落的十年

 4.1 房市供給問題逐漸浮現

 4.2 台灣省開始全面實施容積率

   專題12   公告現值公告地價 兩價分離

 4.3 土地實價課稅主張 部長下台

 4.4 第三代新市鎮開發

 4.5 政爭與搶建 市場持續低迷

 4.6 摩天大樓起於高峰 落成於谷底

 4.7 李登輝總統 每坪六萬元平價住宅

   專題13   都市地價指數

 4.8 中共導彈 解除選擇性信用管制

   專題14 居家憲法 公寓大廈管理條例

   專題15 農地釋出方案

 4.9 首屆民選總統 釋出房市利多

 4.10 台北市與台灣省 市場趨勢分道揚鑣

 4.11 捷運通車效應 台北房價抗跌

 4.12 亞洲金融風暴前的台北房市榮景

 4.13 林肯大郡倒塌案 全台山坡地崩盤

 4.14 亞洲金融風暴後 營建與金融難兄難弟

   專題16 信義房價指數

   專題17 世界第一高樓 景氣繁榮時的偉大工程

 4.15 921大地震 金融與建築業餘震不斷

   專題18 強化不動產專業資格

 4.16 農地解嚴 開放自由買賣

   專題19 台灣地王寶座

 4.17 政黨輪替 網科泡沫 逾放破表

   專題20 耐震標章

   專題21 綠建築標章

   專題22 不動產估價師

 4.18 法拍屋大拍賣 房價打五折

 4.19 金融改革 力挽房地產頹勢

   專題23 營建股淪為雞蛋水餃股

 4.20 減稅 證券化 開放陸資 圖救房地產

   專題24 國土規劃及不動產資訊中心

   專題25 調降土增稅 漲價歸公精神不再

 4.21 SARS 房市多空轉折點

   專題26 仲介E化 聯賣系統

   專題27 法拍屋、金拍屋、銀拍屋

 4.22 房地產泡沫 失落的十年

 4.23 房地產泡沫化成因探討

   專題28   資產管理公司與不良債權

   專題29 國泰房地產指數

   專題30 不動產證券化條例

 第五章 高房價 民怨之首

5.1 信義計畫A3 第十次標脫

5.2 三低市場 吸引自住投資進場

5.3 金拍屋退場 房市量增價穩

專題31 信義計畫副都心 30年地價漲約55倍

5.4 國有地熱標 房屋年創45萬棟交易

5.5 台北豪宅 房價衝破百萬元

5.6 不動產證券化熱潮 兩年八檔

5.7 營造物價漲 推升預售屋房價

5.8 不畏次級房貸風暴 房價驚驚漲

   專題32 高鐵特區地價 20年翻50倍

   專題33 外資投入 商辦房價漲

 5.9 金融海嘯 營建股下跌52%

 5.10 高房價 民怨之首

   專題34 國有大面積土地 停止標售

 5.11 調降遺贈稅 房地產節稅最佳

   專題35 遺產或贈與節稅案例分析

 5.12 全台房價齊漲 台北商辦也大漲

 5.13 台北市買房 15年全家不吃不喝

 5.14 政策調控出籠 房價續漲

   專題36 豪宅稅 豪宅的正字標記

   專題37 台灣房地產景氣動向季報停辦

 5.15 歐債風暴 居住正義五法過關

 5.16 奢侈稅 抑制短期投機買賣

 5.17 實價登錄 促進交易價格透明

   專題38 住宅法

 5.18 建築業廣告大戶 撐起市場熱度

 5.19 量化寬鬆 打房無礙價走揚

 5.20 啟動標售地上權機制

5.21 金八條效應 商辦不動產量縮價穩

 5.22 近五年房市 活狂凍等憂

 5.23 奢侈稅實施兩年 量跌價漲

   專題39 台北市住宅價格指數

 第六章 台灣房價還會繼續上漲嗎?

6.1 幾年有一波房地產景氣循環?

6.2 歷次房價上漲與景氣繁榮原因

6.3 歷次政府政策調控手段總覽

6.4 空屋不是問題?甚麼才是問題?

6.5 台灣的國土計畫在哪裡?

6.6 專業法制改革 不保證房價走穩6.7 掌握區位優勢 做好購屋準備

   專題40 台中新市政中心與豪宅

   專題41 高雄新都市中心的崛起

 6.8 高房價能代表國富象徵?

 6.9 台灣是房地產投資天堂

 6.10 等待下一次機會?或把握現在?

 展望未來:兩場尖峰對

 關於尖峰對談

 尖峰對談一 “六都”上路 從根改變房市發展軸線

  尖峰對談二  港島"CEPA"效應 是否隨"ECFA"重現台灣?

 圖表目錄

 

 

 

 

 

 

內文試讀

 

 

推薦序

 

房價上漲與社會正義

林建元

《國立台灣大學建築與城鄉研究所教授》《都市發展與環境教育基金會榮譽會長》

 

歷經數次的景氣循環波動,就總體趨勢而言,台灣的房價多數時間都是維持上漲局面,尤其是最近十年,雖然薪水不漲,台北市平均房價卻漲到家戶可支配所得的十五倍以上,高房價成為民怨之首。就投資理財的觀點來看,有人會很好奇房價還會不會再上漲?怎麼漲?從公共政策的觀點來看,有人會很好奇如何才能有效打房?土地制度應該如何改革,才能落實社會正義。對於讀者的關心,不管持哪一種觀點,這本書雖然沒有直接提出答案,卻間接提供了讀者找尋答案的路標與相關資訊。

 

本書作者卓輝華博士乃國內著名資深不動產估價權威,不但具有堅強的學術基礎,擁有政治大學地政學博士學位,也有非常豐富的實務經驗。除現在擔任宏大不動產估價師事務所所長之外,也曾擔任台北市不動產估價師公會及中華民國不動產估價師公會的創會理事長。與一般估價師不同,卓博士經常參與政府公共政策的制定,擔任各級政府都市計畫委員會、都市設計委員會、地價評議委員會等各種土地相關審議委員會的專家委員,而且都有很優秀的表現,是我個人非常敬佩的土地專家。不同於商業性的不動產報導或純學術性的研究論文,本書以歷史資料為基礎所作的市場分析與政策討論,集合了卓博士多年專業分析與實務經驗而成的知識結晶,非常值得關心土地議題的產官學研各界閱讀與參考。本書以不動產市價的變化作為房地產市場發展的指標,將過去的五十年分成五個階段,分別說明房地產市場在各階段的價格水準及當時所處的經濟、財政、金融等外在環境條件,並分析政府如何解決當時不動產市場所遭遇的問題,以及為何制定當時的各種政策法令或管理措施。

 

為了幫助讀者了解在各不同階段新訂的政府措施或新創的市場名詞,作者特別以專題方塊方式作重點補充解釋。換言之,對於許多今天社會已經熟悉的管理制度或市場名詞,從本書可以很輕易的得知其用意及產生背景。除了分析過去五十年的房地產市場在五個階段的發展情況與相關制度背景,本書第六章還以「台灣房價還會上漲嗎?」為題,綜合分析影響房價未來發展趨勢的各項因素。房地產市場絕不只是一個簡單的市場供需經濟問題,受到人口成長、產業發展、景氣循環、金融財政、土地使用管制規定及公共建設等因素的影響,更受到政治因素的直接影響。

 

閱讀本書除了可以依序由頭讀到尾之外,建議讀者也可以選擇先讀第六章之後,再回頭閱讀前面章節,此種讀法的優點是先了解目前房地產市場所面臨的問題,再以驗證的心情去了解各種問題的歷史發展過程。本書的讀者不僅可以從閱讀過程了解台灣不動產市場的發展歷史與價格變化的邏輯,更能體會到各種法令制度對不動產市場的影響。

地價上漲乃是國家財富增加的表現,本應高興。然而在不健全的土地稅制之下,地價上漲卻也同時造成更大的社會不正義。早年大學聯考,三民主義乃是必考科目。課本與憲法都明明寫著我國係以「平均地權,漲價歸公」為基本國策, 採「稅去地租」的精神,課徵土地增值稅以實現漲價歸公。然而本書作者在結論中以調侃語氣明確指出,在各政黨共同努力修法減稅之下,台灣其實已經變成是一個全世界最適合從事土地投資的天堂,與社會正義的距離越來越遠,顯示土地稅制的改革非常迫切。

 

從這個觀點來看,本書不僅適合關心不動產市場與土地政策的產官學研人士閱讀,也值得任何關心國家社會未來發展的讀者閱讀,即使不具有不動產專業的背景。

 

 

作者序

 

以過去為基石 尋找未來理想                                              

─卓輝華

 

「房價會上漲嗎?」如果在15年前問這句話,可能有99%的人會認為:台灣房價不要繼續下跌就不錯了!

「房價會下跌嗎?」面對政府打房,仍有9成以上的人認為:台北房價很難下跌。

 

   不過十多年的時空變遷,民眾對房價看法居然有如此巨大的差異,我們不禁要問:這些現象背後到底隱藏著什麼原因?許多人應該都記得西元2000年前後,網路科技與知識經濟當道,只要擁有知識,就是擁有財富。當時坐擁不動產者,正如”不動產”之名,不僅難以變現,還會逐日貶值!十年之後,某位科技大老卻感嘆科技產業是”茅山道士"(毛3到4:毛利僅3到4%的諧音),而投資房地產者,連每天睡夢時,資產都繼續增值。如果重新來過,他寧可轉行做房地產投資!時代巨輪永續前行,每段道路山水風光不盡相同;歷史經驗的累積,要我們摒除短視近利的盲點,不要執著於眼前現實的處境;而是以史為鑑,學習風險管理,避免重蹈覆轍,掌握投資先機。這十年來,跟著房地產市場面做多而投資買房的人,應該都有賺錢的機會,甚至有人說:「幾年前聽一個藝人在預售屋接待中心造勢演講,跟著買了一戶,現在已經漲了五成。」一旦買房賺了錢,他好像就是投資專家了,還會訕笑沒買房的朋友:「叫你不要去聽甚麼教授的演講,三年前下決心買就對了,當初不買,你現在要多工作十年,才能買到同樣的房子。」

 

   其實教授學者從基本面分析房地產市場,大多會發現找不到房價、地價上漲的理由,或是沒道理上漲這麼多。房地產業者則擅於在市場面以廣告行銷造勢,運用很多理由塑造房價神話。相信很多讀者經常會聽到年紀較長的人說:「當年這個地方,一坪土地才5萬元,要買多少就有多少!很可惜當時沒有下手!」「如果當年沒有買這一棟房子,現在花我一輩子的薪水,也買不起這間房子。」前者因為沒有下手買地而怨嘆,後者則因買房而自認高明。

 

   讀者在閱讀本書提到的不同時期房價變動時,也可能興起「早知道就好了」的情結,甚至發出:「如果那時不是只買一戶,而是買兩戶、三戶,現在就發了!」之語。但房價的變動又有誰能保證一定如自己的預期呢?

一位經營地方型的資深仲介業者透露:「我看過好多投資客在房價下跌時,開始還捨不得賣,後來想賣都賣不掉,最後斷頭丟給銀行!我還是穩穩賺3%仲介費比較踏實。」千金難買早知道!你會知道50年前台北市新公寓每坪只要3,000多元,而現在北市新屋平均要價每坪90萬元嗎?你又怎麼會知道1980年代某一座落台北市仁愛路豪宅每坪要價60萬元,但是在2000年初期的法拍市場,只有每坪20萬元的行情?為什麼房價會從一坪幾千元漲到現在的近百萬元?台灣是如何度過房價泡沫化失落的十年?這中間經歷了哪些社會、經濟、政策的變動?有哪些年度的房價漲得特別高?房價下跌時的市場慘況會如何?再過20年平均房價會是每坪300萬元起跳嗎?或是像日本失落的二十年,房價打了對折?關於這些問題,我與讀者們都想知道答案。

 

   在大學、研究所時期,我接受的是地政教育,畢業後從事不動產估價工作三十餘年,經過幾波房地產景氣起伏。因為工作關係,隨時都必須以第一手資料觀察房價、地價變動。印象最深刻的,就是1980年代初,信義計畫區土地估計價格只有每坪5到10萬元,而現在每坪地價高達8、9百萬元。我也曾經以顧問角色,輔導過十幾家建設公司進行股票上市與上櫃作業。記得就在1990年初期,我輔導一家高雄建設公司股票上市,並與經營者聊到他的經營理念和展望。這位企業主意氣風發的談到由他領導的建設集團想要在十年內累積到13位數的財富。然而,在股票上市十年後,這家公司卻遭逢景氣落底,發生財務危機而下市。

 

   景氣起伏之中,我還見識到經歷景氣數波震盪、如今仍存在的建築開發商,越來越懂得韜光養晦、穩健經營。反而近年大放異彩、勇猛推案的,都是新崛起的業者。只能說大浪淘盡英雄,江山代有才人出,未來誰能續領風騷,值得觀察。最近數十年興起的新制度經濟學,談到制度或政策的產生,有著路徑相依(Path Dependency)的關係存在。本書是從房價趨勢、經濟背景與房地產政策等三方面路徑相依的關聯性展開,論述台灣房地產市場發展的歷程。基本上,從房價漲跌來分析房地產市場景氣榮枯。1980年代之前的房價資訊以台北市為主,1980年代之後加上新北市、台中市與高雄市的房價資訊。

 

   1960年代初期房價每坪僅以千元計,五十年後則以十萬或以百萬元計,只是分析五十年就看到兩百多倍的增值。難道所謂的"土地神話"或"房價神話",在未來五十年、或一百年後,會讓房價達到每坪幾千萬元?或者,反而是回歸每坪幾千元呢?其次,經濟與金融情勢直接影響國家發展。書中每一階段的房地產市場狀態,都會簡單敘明當時的經濟環境背景,讓讀者明瞭經濟與房地產市場景氣的依存關係。路徑相依在政策制定的表現上尤為明顯。近半世紀以來的房地產市場,充分影響政府的土地和住宅政策擬定,舉凡1960年代末期加強規劃都市計畫、1970年代中期進行非都市土地使用編定與全面實施平均地權、1990年代全面容積率管制、2000年的開放農地自由買賣等,都是具體例證。

 

   房地產多半具有強烈的地方需求特性,市場發展的時間軸或空間分佈差異極大。因此易有多元聲音解讀市場現象,無論是建築開發商、仲介經紀人、投資客、自住者、無殼蝸牛、學術研究者或政府官員等,在讀完本書後,都會有各自想法去表達對市場趨勢、房價高低、土地政策、居住問題、賦稅制度等看法。由於影響房地產景氣起伏的因素極多,本書試圖綜合歷年來的房價、經濟與政策等資料的觀察,以作者之管窺,來檢視房地產市場的變動趨勢。要說明的是,早期房地產市場資料不多,近十餘年來市場資料又過於龐雜,每個次市場發展各有特色與景氣起伏,要將其大部列入參考或紀敘,實力有未逮。因此書中如有疏漏或不足之處,還請房地產前輩與賢達指正之。

 

   為本書提筆撰寫推薦序的林建元老師,是我極為景仰的一位學者,不僅博學多聞、思路敏捷,又有眾多精彩創意,無論是擔任台北市副市長任內建樹,或參與中央政府各種委員會議,多從積極正面的語彙給予建言,我要感謝林老師對本書的指導、政策對談與賜序嘉勉。世邦魏理仕(CBRE)林俊銘董事總經理在澳大利亞、新加坡、香港、中國和台灣都有工作經驗,感謝他以外商地產經驗,來對談香港CEPA主題,為本書增光。謝國鏞與郭國任是我好友與估價師事務所合夥人,有他們的協助,我才有餘裕撰寫這本書。還要感謝同事鄭容宇協助繪圖,吾兒卓中麟協助文稿校對。

 

   我與李德芳認識二十餘年,他是少數擁有地政背景的媒體記者,對房地產市場發展或政策評論,一直抱持著熱情與理想,當他發現出版界還沒有類似講述房價趨勢、市場研析、政策緣起的著作時,就大力推薦財信出版發行本書。

 

   誠如書名所言,回顧房市五十年風雲,可以理解這半世紀以來房市發展、房價趨勢、土地利用、住宅政策、房產稅賦等等變動與衍生論述,希望在開卷之餘,能激盪出讀者們心中關於土地正義與居住正義的理想,就是我撰寫本書的最大願望。

 

 

導讀

 

試問,誰曾記取歷史教訓?

 

這不是老生長談!每當歷史重演,我總想問:到底有誰真能記取歷史教訓?

   在台灣島上,房地產價格幾度大起大落,主導了多少財團興衰?在房市行情狂飆與崩落谷底之間,又衍生多少家庭悲歡?也許,只因人們是健忘的,所以回顧歷史這件事情,永遠迷人、不褪流行。以我個人為例,多年主跑房地產新聞的採訪生涯中,遇到過多位受訪者隨口就能談出一整套屬於自己的房市發財聖經,姑且不論他們訴說的內容是否正確,卻正好展現臺灣民眾高度喜愛房地產的特性,這一點無庸置疑。

   問題來了,當我們真正想要回顧台灣房地產市場發展歷程時,會驚覺房市這個非常重要市場的相關紀錄居然殘缺不全,看遍目前出版市場也沒有一本書能夠清楚交代,讓這塊牽連範圍極廣的財經史呈現空白。

幸好,在2014年,”房市激盪五十年”橫空出現。

   一舉帶給我們台灣房地產市場過去五十年間發展歷程的完整紀錄,在市面上眾多教導人買房子賺大錢、或者披露部分房地產業者不願曝光的賺錢招數....等書籍滿天飛舞之際,”房市激盪五十年”補上屬於臺灣房地產訊息最重要的一塊拼圖。這樣說吧,少讀了這一本書,無論誰想了解台灣房地產市場的發展訊息,都會不夠完整。同時,也無從藉著回顧房市起落歷程,虛心檢討過去,更談不上由房地產歷史經驗去推估未來。

 

‧本書閱讀說明

作為本書導讀,先針對本書的編排方式做些說明,以利讀者閱讀本書與後續查詢時使用。

   首先,除了全書開頭的總目錄外,每章一開始還會列出各章相關重點,與各章的補充專題。採用這種編排方式,是考慮到全書涉及眾多房地產議題,若一口氣全都納入總目錄,必然眼花撩亂。為避免困擾,改以總目錄精簡!另外在各章開頭列出相關重點與專題的方式,讓讀者能清楚知道全書架構與各章的閱讀重點。

   其次,本書內附圖表非常具有代表性,皆是作者憑藉多年跨越產官學等領域的經驗,精心編制出各種與房地產市場相關的參考圖表。想要了解房地產市場的讀者們絕對要多花時間用心理解,將可逐漸累積超越常人的房地產素養。

   附帶一提,由於臺灣房地產市場始終缺乏完整統計資料,導致產官學界極難透過統計數字看出各區房市與整體市場的變動。這一點,與股市因為具備證券交易完整資料庫,非常容易製作相關圖表的情況大不相同。事實上,研究臺灣房地產市場可以參考的數據只能用”少的可憐”來形容。除了官方定期公布的買賣移轉件數、建照與使照核發數字之外,幾乎沒有值得信賴的數據來源。至於剛起步不久的實價登錄資料庫,將是未來極重要的參考訊息。雖然短期內因為累積時間尚短,無法呈現市場價格走勢,但長期絕對具備強大參考價值,值得期待。

   在實價登錄資料庫能夠提供更多可供分析的中長期資料前,本書列出的圖表就是最具參考價值的數據。即使實價登錄資料庫累積了足夠豐富的房價成交數據,未來也可以用來與本書的圖表數字相互比較,以利各界對房地產市場進行相關分析。

   關於本書圖表,在書末列出圖表目錄,供讀者日後查詢。除了回顧過去,本書也試圖找出未來可能影響台灣房市的重要因素。原訂六篇之外,特別加入兩場尖峰對談,透過本書作者卓輝華博士與不同領域專家們的交流,針對可能長遠影響台灣房地產發展的重要因素進行討論並交換意見。這兩場分別涉及”台灣六大直轄市發展趨勢”與”港島CEPA經驗是否會在台灣ECFA歷程重現”等兩大主題的尖峰對談,為讀者們勾勒出未來十年、甚至更長時間,可能持續影響台灣房地產發展的關鍵議題。對談之餘,還列出了可以延伸思考的重要議題,提供有興趣的讀者繼續思考,培養對這些重大議題與趨勢的看法。

 

‧跨世紀的關鍵報告

透過本書作者悉心紀錄與整理,”房市激盪五十年”時間軸線跨越了1961年至 2013年。

   作為全台灣最資深的估價師之一,卓輝華在二十餘年前就曾針對台灣房市發展提出專書進行分析,一度是房市從業人員與大學相關系所人手一本的不動產聖經。這次卓輝華在書中,帶領讀者回顧超過五十年的台灣房地產市場發展歷程、各主要都會區房價波動,與營建類股的股價幾度巨幅起落。這些發展歷程又能帶給讀者們關於自住置產與投資上的哪些啟示?從我個人的觀點來看,屬於自住型買方身分的讀者,可以優先從第四章"房地產泡沫與失落的十年"讀起,包括第五章"高房價民怨之首"、第六章"臺灣房價還會繼續上漲嗎"、到"展望未來 兩場尖峰對談",都是有助於理解臺灣房市變動與未來可能發展趨勢的篇章,也是讀者評估買賣房屋時的重要參考。

   特別要注意第四章「4.14亞洲金融風暴後 營建與金融難兄難弟」、「4.15九二一大地震 金融與建築業餘震不斷」、「4.18法拍屋大拍賣 房價打五折」,以及第六章「6.7掌握區位優勢 做好購屋準備」等重點內容。

   經歷2008年金融海嘯,全球金融環境日益紛亂,做為全球經濟龍頭的美國市場與美元也出現長期震盪與衰敗趨勢,可預見十到二十年內,區域型與全球型的金融危機將不會罕見。「4.14亞洲金融風暴後、營建與金融難兄難弟」點出臺灣在亞洲金融風暴後,金融業與營建業一起受創的共生結構。在2008年金融海嘯過後,危機潛伏的時代裡,無論誰想購屋置產,都要對此有所警惕。

   身為火山島子民,世代生活在環太平洋地震帶上的臺灣島,我們每個人都必須與地震、颱風等天然災害共存。「4.15九二一大地震 金融與建築業餘震不斷」是一段不能被遺忘的歷史,這場巨震衝擊層面遠遠超出房地產市場之外,給台灣留下巨大的傷痛,也是許多人心中永遠的痛。讀者購屋前務必謹慎評估建築的抗震能力,甚至留意想購買的房子是否曾被地震重創,以確保未來的居住安全。

   居高思危!如果只看到行情高點的繁榮,盲目相信房地產的增值潛力,很可能會重蹈「4.18法拍屋大拍賣房價打五折」的覆轍。無論是金融海嘯或者地震等天災,都有可能讓原本繁榮的房市景氣急轉直下,甚至崩盤。歷史教訓離我們並不遠,豈可不慎?

   至於房市專家永遠強調的「區位Location」,在「6.7掌握區位優勢 做好購屋準備」就有相關訊息。買房子要選好地點,聰明買方當然要重視區位。對投資型買方與房地產從業人員來說,以上關於自住型買方應該重視的篇章與相關重點,同樣適用。

   另外還可注意"6.9臺灣是房地產投資天堂"。由於稅制缺失造成過去投資臺灣房地產的極大優勢,但2014年引發矚目的房地產稅制改革,將朝向什麼方向演變?對房地產市場會帶來哪些影響?皆是需要密切關注的房市焦點。

   在給建築投資業者的建議方面,包括「2.14第三波政策調控、第一代建商存亡之秋」、「4.6摩天大樓起於高峰、落成於谷底」、「4.14亞洲金融風暴後 營建與金融難兄難弟」等重點篇章,皆是營建業的一頁滄桑史。臺灣房地產市場有一個非常奇特的現象,就是有大約九成的建築物,當年投資興建這些建築的開發商已經因為各種理由停業或者消失。這導致在台灣買房子,”保固”二字幾乎形同虛言。無法永續經營的現象,不僅讓開發商很難累積出建築品牌,更導致民眾普遍對開發業不信任。鑑往知來,如何在突來的不景氣考驗裡能夠全身而退,甚至持盈保泰,才是累積企業品牌與永續經營之道。

 

‧房地政策 牽動國本

   以往受限於建築技術、沒有高樓的時代裡,"土地改革"常常是不動產學界與官方共同關切的重要議題。現代城市裡,高樓滿地,學界與官方關切的不動產議題順勢切換成"健全房市"。無論"土地改革"或"健全房市",都涉及政府能否讓人民安穩居住的重大政策領域。一旦處理不好,不僅會引發社會動盪,甚至動搖國本、帶來革命。全球史上因為無法妥善處理人民的土地與財產權利,導致改朝換代的例子,無論東方或西方都不罕見。無法運用妥善政策,讓人民安居樂業的政權,很難長久存在。

   對於掌理不動產相關政策的官方機構以及不動產學界來說,本書是一扇通往1961年台灣房地產市場的時空門。我建議官方與學界人士不僅要充分掌握本書各篇章的訊息,還要能從過去的歷史經驗裡,汲取出對臺灣未來房地產市場發展有益的理論與政策。包括「6.3歷次政府政策調控手段總覽」、「6.4空屋不是問題、什麼才是問題」、「6.5臺灣的國土計畫在哪裡」,都很適合學界與官方人士多加注意。

   倘若官方與學界透過本書的內容,能在未來促成某些有益台灣房市健全發展的政策出現,相信就是作者投入無數時間與心力撰寫本書時的最大期待。就在本書出版前,臺灣各界非常重視不動產稅制改革,同時大陸房地產市場也出現了價量停滯甚至下跌的跡象,多起”鬧房”事件,似乎預言了大陸房地產市場在經歷了空前的榮景之後,也到了可能繁華落盡的階段。假設大陸房市真的從2014年走入一波空頭,臺灣房市曾出現的相關經驗,就很值得大陸讀者們及早理解與預做準備。

   建議大陸讀者們多關注本書第四章「房地產泡沫與失落的十年」,這章提到臺灣房地產市場崩盤後的慘淡歲月。第六章的「6.3歷次政府政策調控手段總覽」、「6.4空屋不是問題、什麼才是問題」,也是大陸讀者們可以參考的重點。

 

‧以史為鑑 趨吉避凶

   自1961年以來,台北市房價從每坪三千七百元開始上漲,經過幾波震盪,度過慘淡的失落十年,在全球資金狂潮帶動下,出現了實價登錄每坪二百九十萬以上的歷史新高紀錄。作為全台房價指標的信義計劃區,近三十年來地價上漲更高達五十五倍。

   包括預售制度的崛起、營建類上市上櫃公司的浮沈、不動產證券化、北中南都會核心區的發展,以及房市景氣循環與相關政策演變,本書均有深度分析評論,讀者可以參閱各章目錄進行研讀,相信必有所獲。

   以史為鑑、趨吉避凶。在房價高漲的年代,透過本書回顧台灣房市發展歷程,不僅能夠了解過去房市各種變化原因,更能藉此判讀未來房市可能演變趨勢,掌握最佳置產與獲利契機,是高房價時代裡,人人必讀的關鍵訊息。

 

 

李德芳

 (百城堂文化出版部總監、資深房地產新聞記者)

 

 

 

 

 

精彩內文試讀

 

 

台灣的國土計畫在哪裡?

 

   台灣從光復之後的土地使用計畫,完全依著現實需要推進,一直到現在還無法提出完整的國土規劃藍圖。這是權宜務實或是放任炒作呢?

   光復之後到1970年代初期,除了都市計畫土地之外,任何土地可任由地主全權去使用,要耕作或建屋皆可;在市場繁榮時,郊區炒作比市區嚴重。1970年代,開始大量規劃都市計畫區,加強實施都市平均地權,以擴大土地利用管制,但還是無法杜絕郊區、鄉間的濫建。因此,於1970年代中期至1980年代中期的十年時間,頒布區域計畫法令,全面進行非都市土地使用編定,對非都市土地進行使用管制。繼而在1990年初期起,啟動全面實施容積率管制,以有效控制都市人口,提昇居住環境品質。2000年代起,開放農地自由買賣,農舍別墅與集村農舍也成為投資主流。

   因為土地使用計畫的調整,台灣地區曾發生三次搶建現象:第一次,在1960年末、1970年初之際,大量規劃都市計劃時之禁建,促使都市計劃內外之土地搶建;當時因住宅需求頗為殷切,房價未明顯滑落。第二次,在1970年中、1980年初之際,非都市土地使用編定陸續進行,其以現況使用作為編定用地之依據,造成非都市土地搶建,供給過剩,房價下跌,市場低迷期持續五年之久。第三次,在1990年代之際,都市計畫區內將陸續實施容積率管制,致1991年至1994年,每年建造執照申請量逾7,000萬平方公尺,約為1980年代的兩至三年的總和申請量。2000年後,農地開放自由買賣,新建農舍的建築面積雖然不是很大,但已逐漸改變農地利用與農村風貌。

   一直以來,台灣的土地利用欠缺整體規劃的概念,地方政府為了地方建設與財政需求、工業主管機關為了產業用地需求、住宅主管機關以供給導向來平抑房價等等作為,不斷的讓優良農地流失,其實這個議題自1960年代初期,政府就已經研擬台灣地區綜合開發計劃草案,並於1979年公佈;至1996年提出國土綜合開發計畫,2009年提出國土空間發展策略計畫,作為台灣發展之藍圖,但是這些計畫都未具備法定效力,僅作為參考之用;1997年6月時,提出國土計劃法 草案,希望將這些參考性的計畫案予以法制化,惟,該法案仍束之高閣,何時能通過無人知曉。於是內政部營建署於2013年10月,將台灣的四個區域計畫案,統合為全國區域計畫並公布實施之,暫時取代國土計畫。

   長久之計,應正視台灣整體國土計畫的規劃藍圖,讓這塊美麗之島永續與均衡發展。

 

 

 

 

掌握區位優勢 做好購屋準備

 

   不動產投資的訣竅跟股市相類似,就時間景氣因素而言,要「買低賣高」,就空間因素而言,就要掌握「區位、區位、區位」。如果您未能掌握或預測到景氣起點,或錯失上一波的獲利機會,建議您要想辦法找一個好區位的房地產。好區位與房地價的關係是:當景氣衰退時,不易跌價的抗跌區段,也是景氣上升時,增值最大的區段。現在房地價格最高的地方,不一定是投資的最佳時點或區位,還要分析這個區位的未來發展潛力。

   從台灣的交通發展演變為例:一、兩百年前的海運貿易時代,是「一府二鹿三艋舺 」的輝煌年代。當西部縱貫鐵路開通之後,各縣市、鄉鎮只要有設火車站 的地點,皆成為當地交通與商業中心。1980年代,高速公路通車,汽車關稅大幅下降,當汽車不再是奢侈品時,各地區的經濟區位再度調整。1990年代之後,台北都會區大眾捷運系統路網逐一通車,有無捷運站點,構成影響房價重要因素。2000年代的高速鐵路通車,高鐵車站特定區會否成為十數年後的區域發展中心,值得進一步觀察 。

   公共建設與區位的形成有密切關係。大者如十大建設、十二大建設、十四大建設等國家建設;中者如縣市行政中心、交通捷運、新市鎮、經貿園區 等規劃建設;小者如都市計畫內的公園、市場、學校、體育場、商業中心等開發。各類型的建設計劃,對當地的經濟區位條件都會帶來轉變,除了可帶動經濟成長外,還能直接的推動區域繁榮發展。當公共設施條件越齊備的區位,相對房地產價值越高;越多公共建設開發之區位,房地產增值潛力愈大。

   政府其實是房地產市場最大的經營者,因為政府規劃開發的任何重大建設,都希望繁榮地方,讓區位條件更為優異,所以對房地產發展具有正向的影響,從而再以課徵財產稅的方式,獲得更多建設經費、利益地方。 


 

 

相關商品 看全部

最近瀏覽商品

TOP